綜合聯(lián)合國、國家人口計生委、全國老齡委以及部分學者對我國未來老齡化發(fā)展趨勢的預測結果。目前，我國大中城市老年空巢家庭率已達到70%。從2016年到2035年，我國將進入急速老齡化階段，60歲及以上老年人口將從2.31億增加到4.18億，占比提升到29%。

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)營收規(guī)模

由于我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才剛剛開始發(fā)展，尚無真正成熟的模式，也沒有以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的上市公司，并且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為一個涉及極廣的新興市場，有待進一步開發(fā)。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》指出，目前結合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)下游以及我國老年人口潛在消費力來看，潛在市場規(guī)模已接近5萬億。

2009-2016年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模(單位：萬億元)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成本規(guī)模

由于缺乏清晰的盈利模式以及市場布局，造就了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)初期的投入過高，從而產(chǎn)生的巨大成本讓企業(yè)難以接受，下面以養(yǎng)老地產(chǎn)分析為例：

2009年底保監(jiān)會開始批準中國保險行業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)試點資格。自此以后，保險大軍開始大舉進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。雖然監(jiān)管部門放開了對險資的限制，但是保險公司進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場仍有諸多難題需要應對。

首先是營利性保險地產(chǎn)的政策導向尚不明朗。保險行業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)具有營利性質，沖淡了傳統(tǒng)的集中式養(yǎng)老機構半公益的性質，因此國家政策的導向尚不明朗。保險公司介入地產(chǎn)開發(fā)不僅會受到開發(fā)資質等各種限制，進行養(yǎng)老社區(qū)的一級開發(fā)則更是難上加難。

二級獲地也存在不確定因素。養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質一直沒有明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地，成本與普通商業(yè)用地沒有差別，但養(yǎng)老地產(chǎn)回報期是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，投資高卻回報率低。以北京昌平區(qū)為例：北京昌平區(qū)目前已有的53家養(yǎng)老機構中，除少部分公辦機構外，絕大多數(shù)為社會辦非營利機構。該區(qū)至少已有三年未審批新的養(yǎng)老機構用地。

因此，投資成本高、拿地難是險企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最主要問題。另外，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式仍未成熟，掛鉤養(yǎng)老社區(qū)的保險產(chǎn)品前景不明朗、“只租不售”也將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報周期被拉長至10年、甚至20年以上，加大了投資開發(fā)的風險。

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)利潤規(guī)模

由于目前國內(nèi)還沒有專業(yè)完善的養(yǎng)老服務團隊，無論從人員培訓還是團隊管理方面，養(yǎng)老機構都難以做到專業(yè)可持續(xù)。加之養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還需要醫(yī)療等更加專業(yè)的資源，真正能夠持續(xù)經(jīng)營的養(yǎng)老機構少之又少。國內(nèi)養(yǎng)老企業(yè)受無法持續(xù)經(jīng)營影響，目前運營成本較高。造成的印象是：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個比較慢、比較貴、比較不賺錢的產(chǎn)業(yè)。

目前大陸一線城市中，有三成左右的老人能夠接受每月一萬元人民幣以下的養(yǎng)老服務。從我國臺灣的養(yǎng)老機構運行情況來看，臺灣的養(yǎng)老機構還屬于非營利組織，在免除稅務的背景下，每年能夠實現(xiàn)8%左右的利潤。所以只要能規(guī)避上述問題，在宏大的市場規(guī)模面前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)利潤不容小視。

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資效益

目前養(yǎng)老機構無法滿足老齡化社會需求，養(yǎng)老公寓成為了房地產(chǎn)商進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的又一項長期商業(yè)地產(chǎn)項目。

以養(yǎng)老公寓的投資收益來看，目前國內(nèi)的養(yǎng)老公寓的開發(fā)在收益模式上主要有三種形式，即出售、出租和出售與出租相結合;對于大型綜合性老年社區(qū)則存在住宅建設與經(jīng)營管理相結合的經(jīng)營模式以及住宅建設與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

養(yǎng)老公寓除產(chǎn)品本身之外，物業(yè)管理和服務才是老年公寓項目最大的贏利點。在物業(yè)管理方面，由于老年社區(qū)的種種服務形勢有別于其他普通社區(qū)，因此，老年社區(qū)的物業(yè)服務費的收取標準采取相對高價位標準。其次，除了常規(guī)的物業(yè)服務，針對老年人的需求，社區(qū)服務也包括了日常的訂菜送菜服務、廚師服務、清潔衛(wèi)生服務、病人看護服務、家庭保姆服務、收費釣魚服務、收費娛樂服務、收費社區(qū)活動服務等。

由于老年人的生理及心理特征，他們對社區(qū)的配套設施使用率大大高于普通住宅。據(jù)統(tǒng)計顯示，以小區(qū)為例，普通住宅會所使用率為30%，老年公寓會所的使用率達到80%。據(jù)此推算，以居住人口為1000人，會所費用為1000元/人/年，可以看出，如果經(jīng)營得當，養(yǎng)老公寓的盈利能力大大高于普通住宅。

普通住宅與養(yǎng)老住宅的會所收益比較(單位：萬元)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

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