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自住買房和投資買房要注意的細(xì)節(jié)，遠(yuǎn)離貶值風(fēng)險

來源：泰然健康網(wǎng) 時間：2025年08月31日 13:04

我是廣叔談房，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房導(dǎo)師，目前為提供買房解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。

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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識星球

提問：廣叔好，跪求指點！我和媳婦打算今年在深圳寶安沙井地區(qū)買個新房（計劃600萬標(biāo)的，首付30%），我媳婦深圳戶口，往年年收入流水約為70萬（19年休產(chǎn)假估計只有50萬），而且她名下有未結(jié)清的信用貸50萬元。 1、請問信用貸對于她今年買房商業(yè)貸批貸額度有多大影響？如果無法做到提前6個月還清信用貸的話，是不是就沒法貸款7成了？ 2、深圳沙井現(xiàn)在的待開新盤好像只有海岸城了，廣叔您建議等海岸城新房還是買二手？純投資角度，買三居還是小四居？多謝!!

回答：你好，買房之前銀行會要求還清信用貸，不過流水比較大，足夠覆蓋月供的2倍以上，問題也不太大，需要分銀行。房貸和信用度關(guān)系不大，每個人都有2張貸票，特指房貸按揭，信用貸不占貸票。海岸城可以等，二手房同時淘筍，純投資三居和四居都可以，重點看價格。面積相同四居更好。

提問：您好廣叔，坐標(biāo)上海，考慮自住和投資，首套房買新房還是二手房，平層還是聯(lián)排疊墅？

回答：上海一線城市新盤普遍溢價，重點關(guān)注二手次新。自住加投資優(yōu)先考慮平層，流動性更好，金融性更強(qiáng)。

別墅用則買，不用請別買。很多人會犯個錯，就是想把別墅當(dāng)投資。而事實情況是別墅本身很低，買別墅只會占用自己的資金，加大風(fēng)險。就投資來說，別墅無論從面積、總價和客群來分，流動性均弱于大平層，成交周期也非常長。

在你所在的城市，在相近地段找開盤時間相近的別墅和平層，對比一下當(dāng)初的售價和現(xiàn)在的價格，正常情況下大平層增值更快。

提問：廣叔好，今年在您的指導(dǎo)下入手了一套85平的朗詩里程的房子作為投資，手上另一套關(guān)山大道瀧悅?cè)A府144平的房子剛剛交房，還沒有辦證，17年入手的時候原本是想著以后回武漢定居的時候自住，結(jié)果我老公在北京工作越來越好，年薪70多萬了，感覺北京更加適合我老公奮斗，因為他覺得武漢太安逸了，所以我覺得我們回武漢的幾率越來越小了，因此就萌生了想在北京買房的打算，但是北京的政策是認(rèn)房又認(rèn)貸，我們再買就屬于二套房了，北京二套房只能貸兩成，而我們即使把瀧悅?cè)A府的房子賣了也只能湊個200萬，在北京二套首付200萬頂多買個一居室，可是我又不愿意買一居室，也得有個兩居室的，老公在上地那邊的軟件園上班

回答：瀧悅?cè)A府出手，北京全款抵押買入，找個電子公司配合。子彈200，可以買到總價500-600萬的，剛需上車盤。自住看看西三旗，回龍觀板塊。從中關(guān)村到后廠村，是以碼農(nóng)產(chǎn)業(yè)為核心的區(qū)域。中國互聯(lián)網(wǎng)的座金礦在這片區(qū)域誕生，持續(xù)十幾年的財富揮灑浸潤，這一大片區(qū)域形成了一片小世界。高收入碼農(nóng)，成功上市大佬，互聯(lián)網(wǎng)高薪泡沫，創(chuàng)業(yè)大潮擊鼓傳花，中關(guān)村到后廠村，在充足的購買力和產(chǎn)業(yè)寡頭的背景下，形成了碼農(nóng)之間的買賣循環(huán)。具備購買力溢價，區(qū)域鎖定，學(xué)區(qū)追捧，所以這片區(qū)域房價異常高昂，對于房產(chǎn)投資而言很不友好。除了回龍觀這種沒有什么學(xué)區(qū)，沒有亮點，因而沒有太多溢價的社區(qū)外，其他房產(chǎn)基本不適合作為投資。新生碼農(nóng)必須正面應(yīng)對，要么做接盤俠，要么投資歸投資，自住租房。

提問：廣叔好，兩個問題：個問題，在碧海和沙井中猶豫，碧海的問題是泰華陽光海三房117平879萬首付多一百有壓力，沙井的問題是鴻榮源禧園128平700萬家人擔(dān)心周圍都是農(nóng)民房居住起來會影響生活品質(zhì)，您怎么看這兩個盤？第二個問題：碧海和沙井比較未來五年的漲幅（同比例），您看好哪個更快？

回答：你好，碧海的利好兌現(xiàn)相對快一些，目前碧海大體建設(shè)已經(jīng)完成沙井周期更久短期持有選碧海，長期持有選沙井

提問：你好廣叔，手上有100W現(xiàn)金，孩子爸想買商品房.我們在龍華墩背工業(yè)區(qū)這邊有一套小產(chǎn)權(quán)（現(xiàn)在自住）.我想賣了小產(chǎn)權(quán)再買（可賣150多W），孩子爸不同意.現(xiàn)在因為這個糾結(jié)賣還是不賣.家里孩子大的9歲，小的才幾個月.月供1.3W左右沒問題.現(xiàn)在因我沒上班.望賜教！

回答：你好，支持賣掉小產(chǎn)權(quán) 不能上學(xué)，二胎放開后，深圳的學(xué)位矛盾只會愈演愈烈。第二，沒有杠桿，不具有金融屬性。 100萬在深圳能買到的房子未來潛力一般，更何況你們有2個孩子，需要考慮學(xué)位問題，預(yù)算只能增加。從投資角度看，也建議出手小產(chǎn)權(quán)，去有潛力的二線城市買一套低價盤，未來潛力也比小產(chǎn)權(quán)更大。

提問：廣叔，您好！孩子滿十八歲無收入，以他首房首貸買房，父母為共同還款人，要求共同還款人必須有貸款資格嗎？我們名下已經(jīng)有兩個房貸。謝謝！

回答：你好，能在24歲之前辦理房貸的，基本是兩種情況： 1.你是公司股東，得有一定時間； 2.你從貸款兩年前就有工作社保記錄，比如18歲(不讀大學(xué))，比如21歲(大專)。征信記錄上不要顯示你還在讀大學(xué)。另外，需要覆蓋月供兩倍的流水。 3.父母作為共同還款人，對父母的購房資格沒有要求。

提問：廣叔好，外地人，在沈陽三無，有70萬現(xiàn)金，準(zhǔn)備在沈陽沈北大學(xué)城附近投資一套，方案1-買新房+破限購8000買社保，方案2買二手房，看您其他帖子有的回答，選擇8500元以下的。方案1主要考慮房產(chǎn)證下證的時間問題，如果四五年一直無法下證，房子也賣不了。請問，選擇哪個好？為啥？

回答：你好，建議方案二，一是沈陽二手不限購，二是新房目前都有一定溢價，二手更利于淘筍

買房也有不少陷阱，需要睜大眼睛仔細(xì)考察：

1、房子價格是否是真實優(yōu)惠。有些開發(fā)商會打出特價房、優(yōu)惠房的廣告出來，這時候要真正是識別，這些房源是否真正享受了優(yōu)惠。譬如特價房是一些樓層、戶型比較稀爛的。除非是在原來的房價基礎(chǔ)上，給予實實在在的優(yōu)惠。

2、開發(fā)商對貸款放款時間是否有約定。年底開發(fā)商就是為了快速回款，會更接受全款及首付比例更高的客戶。然而銀行年底的放款額度一般較少，到了12月份基本不放款，哪怕1月份會有較充足的額度，但是臨近過年，一般也放款不多。這時候就要注意開發(fā)商對于放款或首付等時間有沒有嚴(yán)格的約定。

3、要識別廣告的真實性。有些廣告比較夸張其實跟實際會有較大差距。要實地踩盤，仔細(xì)甄別。

提問：廣叔好，重慶紅璞禮遇酒店項目，屬江邊河景房，五十平米，現(xiàn)在每平米優(yōu)惠算下來一萬四，總價八十萬，酒店精裝修了。地返租給酒店運(yùn)營十年，每月酒店給我返租金兩千多，十年后歸我，這房子在重慶洪崖洞旁屬網(wǎng)紅景區(qū)中心位置，偉大的廣叔是否可以投資啊。

回答：你好，旅游地產(chǎn)＋返租＋酒店運(yùn)營，坑盤項目特點全聚齊了怎么理解返租？商鋪返租，公寓返租，以及各種回購政策，實際都是一種理財產(chǎn)品包裝。正是因為項目本身不賺錢，才需要開發(fā)商倒貼利息來吸引你入坑。本質(zhì)就是”你賺他息，他賺你本”?？梢陨⑹劢o散戶的商鋪99.99%都是坑。之前有圈友遇到買商鋪被坑的經(jīng)歷，簽合同的時候開發(fā)商承諾返租，但是后期并沒有返租。因為商鋪銷售和后期運(yùn)營的是2家公司，互不相干。既然租金這么高，開發(fā)商為什么要賣？

提問：廣叔您好！目前情況：坪山招商花園房子剛賣，現(xiàn)金380萬在手，預(yù)算在福田區(qū)買500萬內(nèi)的小三房，年收入15W左右，有貸款記錄，老家有一套月供2300，已掛盤，賣掉到手會有65萬左右成交需要時間，2個小孩大的在坪山實驗上4年級，小的一歲半，希望在福田華聯(lián)大廈近一點投資自住加學(xué)位，看過華強(qiáng)北、華強(qiáng)南、八卦嶺，看廣叔文章多數(shù)推薦保稅區(qū)，或者付300萬5成首付，留60萬供房，重點以學(xué)位和自住投資為主，自住條件差一點都行。持有至少會有5年以上，可能持有12年也有可能（初中學(xué)位），華強(qiáng)北（荔園+紅嶺）雙11后漲幅20%且無房，華強(qiáng)南多數(shù)為老破舊博拆遷（南園+上步）八卦嶺戶型不理想，請廣叔給些建議，謝謝！

回答：你好，大漲之后無洼地總價500內(nèi)還能買的板塊也只有保稅區(qū)了如果能接受投住分離，其實沙井的海岸城是個不錯的選擇。

提問：廣叔，你好，我在深圳福田都市花園有一套78的小三房。房子出租出去了，我在西麗大學(xué)城這邊上班，在這邊租房子住。孩子1歲?，F(xiàn)在手頭有370左右，準(zhǔn)備首付五成再買一套，求推薦片區(qū)或者小區(qū)。

回答：你好，南山的板塊基本都分析過，大體是，：南山無洼地！能炒作的地方，都被翻來覆去炒了幾遍： 1.西麗、大學(xué)城，新盤多，價格貴； 2.深圳灣，海景，學(xué)校，新盤，豪宅區(qū)，貴 3.后海，； 4.蛇口，樓齡分化； 5.南油、南中，短期改造無望； 6.科技園，價格貴； 7.前海，我倒是覺得前海的價格還沒有完全透支，700-800萬看看前海那幾個盤吧；南山的置業(yè)思路就是：花園人車分流次新潛力學(xué)位，然后最后一點也是最重要的：一定買筍盤！其次自住關(guān)注西麗板塊，西麗的西湖林語，德意名居，桑泰丹華，有一些80平的小三房，相對還是有一定的性價比。至于西麗這個地段，總體不錯，有高鐵站、留仙洞的規(guī)劃，但是缺乏學(xué)位支撐，南山發(fā)展主方向是南邊，西麗未來還是不如前海后海蛇口的。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。