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城市住宅價(jià)格的合理性分析

來(lái)源：泰然健康網(wǎng) 時(shí)間：2024年12月07日 03:16

城市住宅價(jià)格的合理性分析

【摘要】： 我國(guó)實(shí)行城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,同時(shí)帶來(lái)許多問(wèn)題,例如:房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)展迅速,房地產(chǎn)業(yè)占用資金太多,商品房大量空置,去庫(kù)存壓力大,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)等等,以上問(wèn)題的產(chǎn)生很多人認(rèn)為是城市住宅價(jià)格(以下簡(jiǎn)稱“房?jī)r(jià)”)不合理引起的,因而如何評(píng)價(jià)城市住宅價(jià)格的合理性顯得尤為迫切。本文對(duì)國(guó)內(nèi)外城市住房?jī)r(jià)格研究成果進(jìn)行了梳理,指出了目前房?jī)r(jià)研究中存在過(guò)于強(qiáng)調(diào)住房商品性、房地產(chǎn)投資功能、房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)和房地產(chǎn)金融的杠桿作用的偏向,并以杭州為例,提出了城市住房?jī)r(jià)格合理性分析的原則與方法。通過(guò)研究得出以下結(jié)論:(1)從房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值來(lái)看,杭州市房?jī)r(jià)變化合理。其房?jī)r(jià)的變化幅度與GDP的變化幅度比值在擴(kuò)張性耦合區(qū)間,且與人口、城鎮(zhèn)化率、人均可支配收入的變化方向一致。(2)從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看,杭州房?jī)r(jià)收入比偏高。是因?yàn)橛?jì)算房?jī)r(jià)收入比過(guò)程未考慮不同階層收入差異,上一代人(或者幾代人)的資助,房地產(chǎn)改革前福利性住房的存量資產(chǎn)價(jià)值,目前的城市住房?jī)r(jià)格是交易雙方達(dá)成的,并不違背市場(chǎng)原則。(3)從地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例看,杭州地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例偏高,原因不僅是土地資源的稀缺性,而且是土地出讓招拍掛過(guò)程中“地王”的產(chǎn)生是房地產(chǎn)開發(fā)商的行為,是由需求決定的。(4)從租售比來(lái)看,杭州租售比高,是因?yàn)樽赓U市場(chǎng)不規(guī)范,傳統(tǒng)福利制度下低租金的慣性的作用,同時(shí),房地產(chǎn)投資者購(gòu)買住房并不寄希望于依靠租金收回投資,更加看重的是房?jī)r(jià)的增值。(5)從不同用途地價(jià)比例關(guān)系看,杭州住宅地價(jià)相對(duì)工業(yè)地價(jià)較高,是因?yàn)楣I(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的財(cái)政貢獻(xiàn)大,就業(yè)作用顯著。此外,杭州住宅地價(jià)高是因?yàn)槭袌?chǎng)化程度高,以拍賣方式出讓較多,競(jìng)爭(zhēng)激烈。(6)從住房保障功能分析,杭州市住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)并沒(méi)有真正損害城市居民的生活質(zhì)量。近年來(lái)城市人均居住面積上升、低收入居民的居住條件在不斷改善。并且,結(jié)合杭州市實(shí)際,論證了城市住房?jī)r(jià)格宏觀調(diào)控和管理的必要性和可行性。(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性增長(zhǎng)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)有序增長(zhǎng)有著重要的作用,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控可以抑制房地產(chǎn)價(jià)格顯著上漲。(2)低收入家庭通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買住宅不大現(xiàn)實(shí),政府有責(zé)任解決他們的住房困難問(wèn)題,為其提供戶型、面積、配套設(shè)施相對(duì)合理的保障性住房。(3)房地產(chǎn)由于其位置的固定性和土地的稀缺性,住宅市場(chǎng)容易引發(fā)過(guò)度投機(jī)行為,政府為了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,有必要采取合理的信貸和限購(gòu)、限價(jià)政策。(4)由于信息不對(duì)稱問(wèn)題,在住宅營(yíng)銷過(guò)程,一方面開發(fā)商故意不斷增加房?jī)r(jià),給消費(fèi)者造成恐慌;另一方面故意抬高地價(jià),夸大住宅建設(shè)的土地成本,使得消費(fèi)者提高房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,榨取暴利。為了減少開發(fā)商定價(jià)的優(yōu)勢(shì),政府應(yīng)委托第三方機(jī)構(gòu)定期發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,對(duì)市場(chǎng)的需求、行業(yè)的態(tài)勢(shì)、土地價(jià)格、建筑材料價(jià)格、行業(yè)工資水平、利潤(rùn)水平進(jìn)行適時(shí)披露,盡量減少消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的誤判。

【學(xué)位授予單位】：浙江大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018