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又是一年畢業(yè)季，剛剛畢業(yè)的大學(xué)生們離開(kāi)校園走向工作崗位，很多人都需要租房。長(zhǎng)租公寓日益成為一線城市年輕人熱門(mén)之選。然而租房可能面臨許多陷阱，其中針對(duì)飽受詬病的長(zhǎng)租公寓甲醛超標(biāo)問(wèn)題，新畢業(yè)大學(xué)生們更應(yīng)該提高警惕。

近兩年，網(wǎng)絡(luò)上不斷爆出租住房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量問(wèn)題：有的拒絕向租戶提供房間的空氣質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告；有的出示的空氣質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告顯示合格，但第三方檢測(cè)卻發(fā)現(xiàn)甲醛超標(biāo)；有的租客自費(fèi)委托第三方檢測(cè)顯示甲醛超標(biāo)，租房公司雖承認(rèn)卻拒不賠償……

小編觀察了近幾年因租住房屋甲醛超標(biāo)引發(fā)的公開(kāi)案件文書(shū)，以自如公寓涉及案件為例，為大家梳理了實(shí)踐中幾個(gè)備受關(guān)注問(wèn)題的法官傾向性意見(jiàn)：

1

關(guān)于是否適用

《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》

（以下簡(jiǎn)稱《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》）

在甲醛超標(biāo)引發(fā)的自如房屋租賃合同糾紛訴訟中，部分受害租戶常常以在簽訂租賃合同時(shí)對(duì)方未告知其出租的房屋內(nèi)可能存在空氣質(zhì)量不合格的缺陷，也未將此情況寫(xiě)在合同中，自如公司出租房屋并收取服務(wù)費(fèi)的行為構(gòu)成欺詐為由，訴請(qǐng)法院適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》判決自如公司支付懲罰性賠償金。

法院對(duì)此的觀點(diǎn)是：不認(rèn)可該種糾紛適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。原因在于，房屋租賃合同關(guān)系中，租戶并非消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法項(xiàng)下的消費(fèi)者，房屋租賃行為不屬于商品，也不屬于一種服務(wù)，故不適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條的欺詐行為規(guī)定，不應(yīng)按照房屋租金的三倍進(jìn)行賠償。

《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》

第五十五條第一款：

經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍；增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的，為五百元。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

2

關(guān)于《解約合同》中免責(zé)條款的效力認(rèn)定

實(shí)踐中，自如公司與租戶因出租房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生解約時(shí)，自如公司的做法通常是要求租戶通過(guò)手機(jī)APP軟件簽訂《解約協(xié)議》，其合同文本系由自如公司提供的格式文本。但實(shí)際上，租戶在操作時(shí)僅能看見(jiàn)與自己有關(guān)的房屋信息，無(wú)法完整見(jiàn)到有關(guān)責(zé)任承擔(dān)的免責(zé)條款。

《解約協(xié)議》中免責(zé)條款：

除本協(xié)議約定的責(zé)任外，甲乙雙方均不再承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任和在本協(xié)議生效并結(jié)清相關(guān)費(fèi)用后，甲乙雙方均不得再以任何理由另行向?qū)Ψ剿魅∪魏钨M(fèi)用。

對(duì)此免責(zé)條款的效力，法官往往認(rèn)定為撤銷(xiāo)該免責(zé)格式條款。具體原因如下：

（1）《解約協(xié)議》屬于格式合同；

（2）上述格式條款系用于免除或者限制己方責(zé)任；

（3）未作出合理提示解釋說(shuō)明。

“本院認(rèn)為，一方面，《解約協(xié)議》為自如公司預(yù)先單方起草的填充式可重復(fù)利用的合同，且通過(guò)自如APP端簽訂，符合格式合同的構(gòu)成要件；另一方面，自如公司提供的涉訴房屋甲醛超標(biāo)，未達(dá)到正常居住使用標(biāo)準(zhǔn)，存在違約行為，但是《解約協(xié)議》及其附件一中選擇的原因?yàn)闊o(wú)責(zé)退，在此基礎(chǔ)上作出的上述格式條款的約定，存在自如公司免除或者限制己方責(zé)任之嫌，對(duì)此，自如公司未能舉證證明其在通過(guò)APP端與王鵬飛簽訂《解約協(xié)議》過(guò)程中，曾采取合理的方式提請(qǐng)王鵬飛特別注意上述條款并進(jìn)行過(guò)解釋說(shuō)明，因此，王鵬飛稱其沒(méi)有注意到上述條款，并要求撤銷(xiāo)的主張，本院予以支持”。

3

關(guān)于是否可主張退還居住期間租金

租戶在甲醛超標(biāo)的出租房間居住期間，是否需要支付租金？針對(duì)這一問(wèn)題，小編在訴訟實(shí)踐中觀察到兩種認(rèn)定結(jié)論：

1. 法院支持返還居住期間全部租金

“涉案房屋空氣質(zhì)量不合格會(huì)對(duì)承租人的人身安全產(chǎn)生危害，李紹旗、田愛(ài)華居住使用涉案房屋的目的不能實(shí)現(xiàn)，繼續(xù)居住反而會(huì)使其權(quán)利進(jìn)一步受到侵害，李紹旗、田愛(ài)華依法享有解除房屋租賃合同的權(quán)利。因涉案房屋不具備居住使用的條件，自如公司無(wú)權(quán)收取李紹旗、田愛(ài)華實(shí)際控制涉案房屋期間的租金”。

2. 法院支持返還居住期間部分租金

“本院認(rèn)定涉案房屋確不符合使用標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)于已支付的租金，因李蹊確實(shí)占有使用過(guò)涉案房屋，故李蹊要求全額返還租金，依據(jù)不足，本院根據(jù)李蹊占有使用房屋的具體時(shí)間，并考慮到其使用期間房屋空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)等因素，判決自如公司返還部分租金”。

4

關(guān)于租戶是否可主張違約金

實(shí)踐中，法官針對(duì)租戶主張的要求自如公司支付一定數(shù)額違約金的訴請(qǐng)，更傾向于不支持。原因在于，自如公司和租戶簽訂的租賃合同系通過(guò)軟件進(jìn)行簽約的，合同文本系由自如公司提供的格式文本，其中未就房屋空氣質(zhì)量問(wèn)題而產(chǎn)生的違約責(zé)任進(jìn)行任何約定。換句話講，該合同未約定空氣質(zhì)量不合格的情況下自如公司應(yīng)承擔(dān)違約金，故法院一般不會(huì)支持租戶的相關(guān)給付請(qǐng)求。

“關(guān)于違約金一節(jié)，違約方向守約方支付違約金以雙方合同有明確約定為前提。本案中，涉案合同并不包含關(guān)于空氣質(zhì)量問(wèn)題的違約金條款，則對(duì)于原告以室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格為由要求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求，本院予以駁回”。

小編在觀察全部相關(guān)案例過(guò)程中，只發(fā)現(xiàn)1篇案例中法官最終判定自如公司支付一定數(shù)額賠償金。在該案中，租戶居住在自如公司提供的甲醛超標(biāo)的出租房間內(nèi)最終造成流產(chǎn)的后果，法官基于民法中的公平原則，最終判決自如公司“比照相關(guān)違約金條款賠償李宗陽(yáng)、王景7520元”。

5

關(guān)于鑒定費(fèi)用的承擔(dān)

租戶在住進(jìn)承租房間后，如出現(xiàn)不良身體癥狀時(shí)，往往會(huì)涉及到委托具有CMA資質(zhì)的檢測(cè)公司對(duì)該承租房屋進(jìn)行空氣質(zhì)量檢測(cè)。針對(duì)該費(fèi)用支出，法院往往傾向于認(rèn)定該費(fèi)用系租戶為了確認(rèn)在合同履行期間房屋空氣質(zhì)量所必需發(fā)生的費(fèi)用而判定由自如公司承擔(dān)。

但是有一種情況需要注意：當(dāng)租戶與自如公司就出租房屋內(nèi)甲醛問(wèn)題交涉過(guò)程中，如果自如公司提供的檢測(cè)報(bào)告已顯示其甲醛含量超標(biāo)，此時(shí)租戶在明知該事實(shí)情況下，仍然自行委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)所支付的費(fèi)用，無(wú)法向自如公司求償。

“關(guān)于檢測(cè)費(fèi)，原告在被告已提供兩次免費(fèi)檢測(cè)并知曉第二次檢測(cè)結(jié)果為甲醛超標(biāo)的情形下自行委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)，應(yīng)由原告自行負(fù)擔(dān)”。

6

關(guān)于體檢等醫(yī)療費(fèi)用的承擔(dān)

實(shí)踐中，法官往往認(rèn)可租戶提出的要求自如公司支付其身體檢查的費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求。其理由為，租戶居住在甲醛超標(biāo)的房屋期間，因身體出現(xiàn)不適或擔(dān)心自身健康受損而進(jìn)行必要的檢查，屬合理支出，應(yīng)當(dāng)由自如公司承擔(dān)該費(fèi)用。

“關(guān)于王鵬飛要求自如公司支付已經(jīng)發(fā)生的醫(yī)療費(fèi)408元的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為，王鵬飛居住在甲醛超標(biāo)的房屋期間，因身體出現(xiàn)不適或擔(dān)心自身健康受損而進(jìn)行必要的檢查，屬合理支出，自如公司主張醫(yī)療費(fèi)和甲醛超標(biāo)不存在因果關(guān)系，但是沒(méi)有提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)不利的法律后果，因此，本院對(duì)王鵬飛的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以支持”。

7

關(guān)于租戶是否可主張賠償精神損失費(fèi)

在甲醛超標(biāo)引發(fā)的自如房屋租賃合同糾紛訴訟中，部分受害租戶訴請(qǐng)自如公司支付精神損害撫慰金。法官針對(duì)該種訴請(qǐng)不予支持。原因在于，精神損害撫慰金并不屬于合同法中明確規(guī)定的救濟(jì)手段，其適用條件也比較嚴(yán)格，多在侵害他人人身權(quán)益的侵權(quán)糾紛中適用。

《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》

第二十二條：

侵害他人人身權(quán)益，造成他人嚴(yán)重精神損害的，被侵權(quán)人可以請(qǐng)求精神損害賠償。

8

關(guān)于其他費(fèi)用的賠償

在甲醛超標(biāo)引發(fā)的自如房屋租賃合同糾紛訴訟中，部分受害租戶還會(huì)要求自如支付相關(guān)搬家費(fèi)、誤工費(fèi)和交通費(fèi)等其他費(fèi)用，但是小編觀察到大多數(shù)都被法院以未能舉證為由駁回訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)過(guò)上面的觀察，面對(duì)甲醛超標(biāo)引發(fā)糾紛而最終進(jìn)入到訴訟程序的案件，往往都是以合同糾紛起訴其違約責(zé)任，目前，多數(shù)受害者僅僅得到退還租金、服務(wù)費(fèi)，賠償檢測(cè)費(fèi)的補(bǔ)償。因醫(yī)學(xué)界未能確定甲醛與白血病等疾病的直接因果聯(lián)系，導(dǎo)致租客舉證困難，無(wú)法實(shí)現(xiàn)通過(guò)侵權(quán)責(zé)任法要求自如公寓承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

對(duì)于自如這樣的長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，裝修后將房子閑置除味、消除甲醛往往需要數(shù)月之久，裝修后立即出租無(wú)疑是一種節(jié)約成本的做法。但在這背后，損害的是租客的身體健康。

針對(duì)飽受詬病的租住房屋甲醛超標(biāo)問(wèn)題，新畢業(yè)大學(xué)生們應(yīng)該提高警惕，盡量避免選擇新裝修首次出租房源，同時(shí)呼吁長(zhǎng)租公寓企業(yè)加強(qiáng)自律，加大對(duì)持有房源房屋空氣質(zhì)量的改善力度，也希望有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管。

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