二手房因房源分散廣，哪怕是在同一個(gè)區(qū)域，掛盤(pán)的房源也分布在不同小區(qū)。而且每個(gè)中介手里房源也不統(tǒng)一，不同房子就需要找不同中介獲取，并且有一些房子還需要提前和業(yè)主預(yù)約了才可看，不是隨時(shí)都能看得，這樣下來(lái)時(shí)間成本的花費(fèi)也加大了。

1.確定目標(biāo)房源

首先要明確區(qū)域，之后再了解房源，而且網(wǎng)上看到的房源、價(jià)格以及圖片等未必是真實(shí)的，所以在中意的板塊和小區(qū)周邊，找中介門(mén)店咨詢會(huì)更最靠譜一些。

2.意向房源產(chǎn)調(diào)

確定房源后，需要進(jìn)行一次對(duì)此房源的深入了解，需要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)完整性、真實(shí)性、可靠性審核，在過(guò)戶之前看好房屋產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，是否有抵押或共有人等。并且一定要與房主進(jìn)行面聊，如果沒(méi)辦法見(jiàn)面的也要有完整的電話或者視頻溝通過(guò)程，不能只靠中介居中聯(lián)絡(luò)，也是對(duì)自己的負(fù)責(zé)。

3.雙方簽約交定金

二手房即為存量房，一般是先簽署三方買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方、賣(mài)方及中介方簽訂買(mǎi)賣(mài)購(gòu)房合同，合同的內(nèi)容一般要明確好成交價(jià)格、稅費(fèi)的承擔(dān)、房款交付的時(shí)間、貸款金額、騰空房屋時(shí)間以及過(guò)戶時(shí)間；同時(shí)要注意如果產(chǎn)權(quán)人是2人，必須2人簽字合同才生效，看完沒(méi)有問(wèn)題后買(mǎi)家支付定金即可。

支付定金時(shí)，記得及時(shí)讓賣(mài)方寫(xiě)收據(jù)；定金金額是可以跟業(yè)主商議的，沒(méi)有嚴(yán)格要求，最高定金不超出房?jī)r(jià)10%都是合理的。合同一般包含以下基本信息：買(mǎi)賣(mài)雙方身份信息、房屋位置、合同價(jià)、所包含的家具家電、網(wǎng)簽時(shí)間、收房時(shí)間、稅費(fèi)、戶口、違約條款等等。

合同條款及細(xì)節(jié)主要是雙方協(xié)商來(lái)確定，注意以下幾個(gè)容易產(chǎn)生糾紛的點(diǎn)一并要明確。

（1）房屋產(chǎn)權(quán)及抵押情況：在合同生效前一定要查詢房屋和土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查，是否有查封或多重抵押，如有是否能解押解封。同時(shí)要確認(rèn)是否有共有產(chǎn)權(quán)人，共有產(chǎn)權(quán)人是否同意出售。

（2）稅費(fèi)：有很多業(yè)主在簽合同時(shí)承諾的滿五唯一，但從簽訂合同到交稅、過(guò)戶還有一段時(shí)間，如果在這段時(shí)間，如果由于新買(mǎi)了一套房子，由唯一變?yōu)椴晃ㄒ?，或者業(yè)主進(jìn)行贈(zèng)與或繼承交易，這時(shí)就有可能產(chǎn)生高額稅費(fèi)。

（3）贖樓：未結(jié)清貸款房子來(lái)講，原業(yè)主需先把之前貸款結(jié)清之后，才能辦理后續(xù)手續(xù)。這過(guò)程叫贖樓，也是進(jìn)行下一步必不可少的流程。贖樓環(huán)節(jié)完成之后，銀行會(huì)開(kāi)具貸款結(jié)清證明。

4.房屋買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案

中介會(huì)幫忙進(jìn)行準(zhǔn)備工作并引導(dǎo)操作，買(mǎi)賣(mài)雙方按照系統(tǒng)指引操作，根據(jù)每一步操作，核實(shí)信息是否與之前簽約的買(mǎi)賣(mài)購(gòu)房合同信息相符，信息相符就可以確認(rèn)。買(mǎi)賣(mài)雙方確認(rèn)后，網(wǎng)簽合同生效。

5.交易進(jìn)行

不同的購(gòu)房方式?jīng)Q定了不同的流程

（1）全款的交易流程：資金監(jiān)管→網(wǎng)簽備案→過(guò)戶→繳稅→出證→交接房屋與房款

（2）商業(yè)貸款的交易流程：資金監(jiān)管→網(wǎng)簽備案→商貸面簽→過(guò)戶→繳稅→出證→抵押→放款→交接房屋與房款

貸款購(gòu)房面簽環(huán)節(jié)，買(mǎi)方必須到場(chǎng)。因?yàn)闀?huì)當(dāng)面確認(rèn)銀行利率等。一般中介會(huì)委托自己熟悉銀行來(lái)辦理這塊的業(yè)務(wù)。

6.雙方辦理過(guò)戶

要求買(mǎi)賣(mài)雙方均在場(chǎng)。（有一些不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)申報(bào)資料需要雙方簽字畫(huà)押）前往房管局辦理。不同的房屋稅費(fèi)會(huì)有不同，主要區(qū)別于個(gè)稅和增值稅。當(dāng)然滿五唯一這兩項(xiàng)可以免除，也是為什么滿五唯一的房子在市面上好交易的原因。完稅之后，憑借完稅證明等資料，就可對(duì)房子重新備案，備案后會(huì)出新的房產(chǎn)證。注意：在過(guò)戶之前，最好把物業(yè)費(fèi)、水、電費(fèi)之類(lèi)的提前清掉。避免后期一些不愉快的事情發(fā)生。

注：不同地區(qū)政策可能存在差異，具體以實(shí)際辦理為準(zhǔn)。

#二手房#

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