九三學(xué)社南開(kāi)區(qū)委會(huì)

　　(在政協(xié)南開(kāi)區(qū)第十四屆委員會(huì)第五十五次主席會(huì)議上作了專題匯報(bào))

住房問(wèn)題，可以說(shuō)是直接關(guān)系到千家萬(wàn)戶的生活水平，關(guān)系到老百姓的安居樂(lè)業(yè)，更關(guān)系到社會(huì)公平和諧實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要問(wèn)題。雖然，當(dāng)今我國(guó)住房已經(jīng)逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步較晚，發(fā)展又過(guò)于迅速，特別在當(dāng)今房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的情況下，表面繁榮的背后還存在著很多妨礙這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的很多不同程度的問(wèn)題。

　　一、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及出現(xiàn)的問(wèn)題

　　1.地區(qū)發(fā)展不均衡。在目前，房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度依然存在著地區(qū)差異，在房屋施工面積和竣工面積上看，東部依然占有很大比例，而從五月至今頻繁拍出的地王，并不能掩蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)整體失衡的事實(shí)，現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)極度畸形的景象：一面是一二線城市的地王狂歡，一面是三四線城市庫(kù)存高企的尷尬。截至4月末，全國(guó)房地產(chǎn)待售面積72690萬(wàn)平方米，其中非重點(diǎn)城市待售面積4.55億平方米，比3月末減少226萬(wàn)，但比去年末增加1233萬(wàn)平米。

　　2.土地供應(yīng)環(huán)節(jié)不夠規(guī)范。1988年12月通過(guò)的《土地管理法》修改議案規(guī)定，“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”，土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。雖然土地出讓實(shí)現(xiàn)公開(kāi)拍賣、招標(biāo)或者掛牌的模式，從而避免暗箱操作，實(shí)現(xiàn)公平、公正、透明操作，但是隨著成交土地價(jià)格不斷攀升，產(chǎn)品成本也會(huì)大大提高，使得房?jī)r(jià)大幅飆升。在大多數(shù)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很大程度依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的情況下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)即為政績(jī)，土地價(jià)格一旦不能得到合理控制，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響極大。

　　3.商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快。上面講過(guò)的土地供應(yīng)環(huán)節(jié)不規(guī)范的情況下，勢(shì)必造成商品房銷售價(jià)格不規(guī)范，價(jià)格上漲過(guò)快，使得普通居民無(wú)力購(gòu)買所需住房。長(zhǎng)期來(lái)看，人口總量、人口增速、人口結(jié)構(gòu)以及人口遷移等因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段狀況以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)或潛在風(fēng)險(xiǎn)具有重要影響；新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)聯(lián)緊密，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)、總體空間布局與供需平衡，房地產(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期上處于上升區(qū)間。

　　4.房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理已經(jīng)成為影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。目前，市場(chǎng)上的商業(yè)用房、別墅和高檔公寓的比率較高，商業(yè)用房高于住宅投資，中低價(jià)位住宅供應(yīng)量下降，加劇了總量的矛盾。同時(shí)，由于社會(huì)保障型住宅數(shù)量不足，多數(shù)低收入家庭不能受益，剛性需求得不到釋放。同時(shí)，城市改造過(guò)程中所帶來(lái)的過(guò)多的被動(dòng)需求，也加劇了房?jī)r(jià)的提升。

　　5.房地產(chǎn)融資中存在的問(wèn)題

　　(1)主要依賴債權(quán)融資，債權(quán)融資比例過(guò)高，形成高負(fù)債經(jīng)營(yíng)

　　據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年上半年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)71.28%，而其它行業(yè)平均負(fù)債率則遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)均值。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴債權(quán)融資，引發(fā)高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)主要依靠銀行貸款，存在較高金融風(fēng)險(xiǎn) 央行數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額9.35萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)27.5%，增速超過(guò)各項(xiàng)貸款余額增速7.6個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)貸款新增2.02萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款新增額的27.4%。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的比重依然很大?，F(xiàn)在，我國(guó)直接融資市場(chǎng)發(fā)展很快，但在短時(shí)期內(nèi)難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在很大程度上需要銀行信貸資金的支持。這種高度集中于銀行的融資體制，一旦商品房空置面積長(zhǎng)期持續(xù)大量積壓，或者開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金受阻，難以支付貸款及工程材料費(fèi)用時(shí)，只有將產(chǎn)品抵押給債權(quán)人，而建筑商和材料供應(yīng)商等資金中的大部分也是來(lái)源于銀行貸款，風(fēng)險(xiǎn)最終將傳遞給銀行?？梢?jiàn)，這種模式下，銀行成為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。這也正是目前房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道狹窄和融資金融體系不完善的必然結(jié)果。

　　二、關(guān)于確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

　　1.完善土地市場(chǎng)，合理控制土地價(jià)格。1)堅(jiān)持土地招標(biāo)公正性，實(shí)現(xiàn)交易全程透明化，接受市場(chǎng)和輿論監(jiān)督。2)政府應(yīng)具備靈活及時(shí)的土地調(diào)控和應(yīng)對(duì)能力，創(chuàng)造市場(chǎng)化所必需的相對(duì)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。3)另外，還應(yīng)避免急于得到眼前利益，實(shí)現(xiàn)自己任期內(nèi)政績(jī)，用高價(jià)拍賣土地來(lái)拉動(dòng)GDP巨大增長(zhǎng)，合理地控制土地價(jià)格，引導(dǎo)房?jī)r(jià)，讓多數(shù)老百姓買得起住房。4)減少住房開(kāi)發(fā)過(guò)程中政府收費(fèi)(稅)環(huán)節(jié)。目前住房開(kāi)發(fā)過(guò)程中的收費(fèi)項(xiàng)目名目繁多，除了土地出讓金，雙重配套費(fèi)之外，還有藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢測(cè)、防震檢測(cè)費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、預(yù)售許可證服務(wù)費(fèi)、勞務(wù)咨詢費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)等多達(dá)50多項(xiàng)，涉及25個(gè)部門，總計(jì)約占房?jī)r(jià)的30-40%，由此可見(jiàn)，減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)勢(shì)在必行。5)簡(jiǎn)化審批環(huán)節(jié)，避免土地供應(yīng)過(guò)程中的貪污受賄現(xiàn)象。土地的稀缺性決定了它的賣方市場(chǎng)地位，而這更容易滋生貪腐現(xiàn)象。中央前三輪巡視過(guò)后，各地落馬官員多牽扯房地產(chǎn)腐敗，大量蒼蠅式腐敗“小貪巨腐”問(wèn)題嚴(yán)重，在此領(lǐng)域以權(quán)謀地、違規(guī)經(jīng)商辦企業(yè)多占住房等時(shí)有發(fā)生。無(wú)論是在前期的土地征用，出讓環(huán)節(jié)后期的建設(shè)開(kāi)發(fā)、銷售環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了房地產(chǎn)腐敗案例。可見(jiàn)，在房地產(chǎn)運(yùn)作中，太多的審批環(huán)節(jié)自然給官員進(jìn)行房地產(chǎn)腐敗留下了巨大的空間。

　　2.完善房地產(chǎn)融資渠道。所謂融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉(zhuǎn)化的途徑和渠道，一般情況下，企業(yè)融資方式有兩種：一是內(nèi)部盈余資金，即企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程實(shí)現(xiàn)盈利后形成的企業(yè)可自由支配資金。這種融資不需要實(shí)際對(duì)外支付利息或股息，成本遠(yuǎn)低于外部融資，是首選融資方式。但內(nèi)部融資依賴于銷售業(yè)績(jī)，會(huì)受到業(yè)績(jī)下滑的影響。同時(shí)，內(nèi)部融資“細(xì)水長(zhǎng)流”的特點(diǎn)，在取得項(xiàng)目后大量資金支付土地出讓金的時(shí)候，難以滿足這種大額需求。二是外部融資，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資企業(yè)獲取資金的主要方式，主要渠道包括銀行貸款、合作開(kāi)發(fā)。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資市場(chǎng)融資渠道單一的局面仍未根本改變。因此，我們應(yīng)該適當(dāng)增加房地產(chǎn)投資中直接融資的比例，改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高資金杠桿，防范金融銀行體系風(fēng)險(xiǎn)，在一些優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資，對(duì)高信譽(yù)等級(jí)的房地產(chǎn)公司允許發(fā)行企業(yè)債券或發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。以股本融資為主要模式，可以更好地解決風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的問(wèn)題，在房地產(chǎn)公開(kāi)發(fā)行證券融資受制約的情況下，這種方式的融資是值得探索的。

　　3.加強(qiáng)商品房結(jié)構(gòu)規(guī)劃的管理。切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，需要著力發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，并且在制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃時(shí)，要對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求，把住房套型結(jié)構(gòu)比例總體統(tǒng)籌分解到各具體區(qū)域，落實(shí)到各具體項(xiàng)目，以此有效調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)，解決商品房市場(chǎng)供求失衡的狀況。另外，引導(dǎo)二手住房的釋放，也可以增加住房的有效供給。

　　今年以來(lái)，南開(kāi)區(qū)委區(qū)政府在盤活空置樓宇、培育特色樓宇作為樓宇經(jīng)濟(jì)主攻方向的方面加大了力度，幫助協(xié)調(diào)盤活空置樓宇26萬(wàn)平方米以上，對(duì)奧城商業(yè)廣場(chǎng)等區(qū)內(nèi)20余所重點(diǎn)特色樓宇進(jìn)一步整合優(yōu)化，協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)打造特色，為南開(kāi)區(qū)在整合資源、扶持企業(yè)等方面提供最直接最前沿的決策依據(jù)，盤活了空置樓宇，加強(qiáng)了商務(wù)樓宇的升級(jí)和服務(wù)。但隨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，諸多新的問(wèn)題和困難亟需政府和管理部門積極應(yīng)對(duì)并研究解決。因此，綜合看來(lái)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，在當(dāng)今社會(huì)擁有著非常深遠(yuǎn)的意義，為了實(shí)現(xiàn)改善居民居住環(huán)境，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，提高人民群眾生活水平的目標(biāo)，我們有責(zé)任有義務(wù)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展。

　　執(zhí)筆人胡曉琳九三學(xué)社南開(kāi)區(qū)委會(huì)會(huì)員、天津中醫(yī)藥大學(xué)第一附屬醫(yī)院副主任技師

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