文 | 銀發(fā)財經(jīng)研究團隊，作者 | 周超 銀發(fā)財經(jīng)首席經(jīng)濟學家
2026年，美國有一場沒有硝煙的“海嘯”，正悄悄改寫整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的格局——1946年出生的第一批嬰兒潮一代，正式邁入80歲高齡。
這不是一次孤立的生日，而是一個長達20年的人口浪潮的首個高峰。所謂嬰兒潮一代，是1946年至1964年間出生的美國人，總數(shù)達7000萬至8000萬，占美國總?cè)丝诘?6%。他們曾深刻影響美國的消費、就業(yè)和資本市場，如今，當這個龐大群體集體步入耄耋之年，一場不可逆的養(yǎng)老革命，已然拉開序幕。而這場革命的核心密碼，藏在一個關(guān)鍵數(shù)字里。
看懂這場革命，先記住一個關(guān)鍵數(shù)字：80歲。
80歲，是老年人健康與自理能力的“分水嶺”。65-79歲的“年輕老人”，還能保持相對活躍的生活狀態(tài)，對專業(yè)養(yǎng)老服務的需求較弱；但80歲以上的高齡老人，身體機能下滑明顯，對輔助生活、記憶護理、專業(yè)護理等服務的需求會呈指數(shù)級暴漲——這些曾經(jīng)遙遠的服務，自此成為他們的“剛需”。
也正因此，2026年不是終點，而是一場結(jié)構(gòu)性需求“主升浪”的起點。權(quán)威預測顯示，美國80歲以上人口將進入高速增長期，年均增長率可達3%-6%；更有數(shù)據(jù)指出，2022年至2030年間，這一增速會躍升至4.4%，是2010年代的三倍。需求的潮水已然涌來，最先被席卷的，就是直接承接高齡照護需求的養(yǎng)老社區(qū)市場。
時間線里的真相：從低谷到18季連漲，嬰兒潮早已暗中發(fā)力
要讀懂當下養(yǎng)老社區(qū)的火爆，必先回溯五年前的行業(yè)低谷，才能看清趨勢的必然性。2020年疫情突襲，美國養(yǎng)老社區(qū)成為重災區(qū)，入住率一路下滑，到2021年第一季度，創(chuàng)下78.8%的歷史最低點——彼時，幾乎沒人預料到，這會是行業(yè)反彈的起點，更沒人察覺，嬰兒潮一代的年齡迭代，已在暗中積蓄推力。
疫情影響逐漸消退后，入住率開始穩(wěn)步回升，而真正的核心推力，正是嬰兒潮一代的年齡躍遷：2021年，1946年出生的嬰兒潮一代滿75歲，養(yǎng)老需求開始初步釋放；2026年，他們正式滿80歲，徹底進入高齡階段，成為養(yǎng)老社區(qū)的核心客群，需求的集中爆發(fā)，直接推動入住率持續(xù)攀升。
美國國家養(yǎng)老住房與護理投資中心（NIC）2026年1月的最新數(shù)據(jù)，印證了這一趨勢：2025年第四季度，其追蹤的31個主要市場養(yǎng)老社區(qū)入住率升至89.1%，較上一季度增長0.4個百分點，實現(xiàn)了連續(xù)18個季度攀升。這一數(shù)據(jù)背后，是嬰兒潮一代剛需的持續(xù)釋放，也是行業(yè)復蘇的明確信號。
細分來看，不同類型的養(yǎng)老社區(qū)，入住率表現(xiàn)各有亮點，恰好對應不同年齡段老人的需求差異：獨立生活主打基礎(chǔ)住房+便利服務，平均入住率超90%；輔助生活承接照護剛需，入住率達87.7%；活躍成年人社區(qū)適配低齡健康老人，入住率更是高達約92%。
與此同時，市場分化也愈發(fā)明顯。31個主要市場中，有7個入住率超90%，比上一季度多2個；波士頓以93.1%領(lǐng)跑，舊金山和巴爾的摩緊隨其后，均達91.9%。反觀邁阿密、亞特蘭大、圣何塞，因區(qū)域供需匹配度不足，成為表現(xiàn)最差的三個市場，入住率均低于87%。
更值得關(guān)注的是，舊金山、洛杉磯、達拉斯、芝加哥的入住率，已經(jīng)接近NIC自2005年追蹤該數(shù)據(jù)以來的歷史峰值。這意味著，養(yǎng)老社區(qū)的火爆并非局部現(xiàn)象，而是行業(yè)全面升溫的體現(xiàn)，而這一趨勢，還將隨著需求的進一步釋放持續(xù)加速。
業(yè)內(nèi)預測，隨著2026年80歲以上人口需求的集中釋放，輔助生活、記憶護理這類剛性需求更強的板塊，入住率有望率先突破90%，向95%甚至更高水平邁進。
這一點，從行業(yè)巨頭的預判中也能得到印證。Welltower管理層明確表示，其目標是把入住率持續(xù)穩(wěn)定在90%以上。
未來的養(yǎng)老社區(qū)市場，必將呈現(xiàn)鮮明的“馬太效應”：核心地段、品牌過硬、設施先進的社區(qū)，必將“一床難求”；而位置偏遠、設施老舊、服務滯后的物業(yè)，只會持續(xù)承壓，逐步被市場淘汰。
需求倒逼定價：費用漲、回報高，資本市場先嗅到甜味
入住率連漲的背后，是養(yǎng)老社區(qū)費用的穩(wěn)步攀升——供需關(guān)系決定定價權(quán)，當需求持續(xù)旺盛、供應相對緊張時，定價權(quán)自然回到運營商手中。不同類型的養(yǎng)老社區(qū)，費用漲幅和水平差異顯著，而這種差異，恰恰藏著最真實的需求邏輯：
獨立生活月中位費用3065-3145美元，年漲4%-5%，主打基礎(chǔ)住房+便利服務，是最實惠的選擇，適配低齡健康老人；
輔助生活月費5190-5900美元，年漲10%，通脹疊加日常照護需求激增，成為漲價最快的板塊；
記憶護理月費7785-7908美元，年漲5%-6%，專業(yè)照護的稀缺性，支撐著其穩(wěn)定的價格溢價；
熟練護理最貴，月費9277-9733美元，年漲3%-4%，因醫(yī)療屬性最強、運營成本最高，定價始終處于高位；
持續(xù)護理退休社區(qū)月費2500-7000美元，年漲4%-5%，入門費+月費的模式，可覆蓋老人全周期養(yǎng)老服務，適配長期養(yǎng)老需求。
需要明確的是，租金上漲的背后，不只是運營成本的轉(zhuǎn)嫁，更是優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務的稀缺性溢價。
未來，年租金增長率（RevPAR Growth），將成為衡量養(yǎng)老社區(qū)運營商核心競爭力的關(guān)鍵指標——那些擁有品牌溢價、運營能力突出、服務質(zhì)量過硬的頭部企業(yè)，必然能跑出超越行業(yè)平均的漲幅，搶占更多市場份額。
行業(yè)的火爆，從來都會快速傳導到資本市場。2025年第四季度，老年住房的總回報率達3.3%，比整體NPI總回報率1.1%高出220個基點，遠超住宅、酒店、寫字樓等其他物業(yè)類型，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的“增長黑馬”。
最直接的體現(xiàn)，就是養(yǎng)老社區(qū)REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的表現(xiàn)——這類聚焦養(yǎng)老領(lǐng)域的上市公司，成為近年來美股市場的“香餑餑”，其股價和業(yè)績的雙重爆發(fā)，本質(zhì)上是資本市場對養(yǎng)老行業(yè)長期紅利的堅定看好。
Welltower（NYSE: WELL）作為美國最大的醫(yī)療保健REIT，是這場行業(yè)紅利的最大受益者之一。2024年第四季度財報顯示，其老年住房運營組合的同店凈營業(yè)收入（Same-Store NOI）同比增長23.9%，帶動整體同店NOI增長12.8%；全年每股經(jīng)營性現(xiàn)金流（FFO）達4.32美元，同比大增18.7%，強勁的業(yè)績表現(xiàn)，甚至支撐公司將季度股息上調(diào)了10%。
另一家行業(yè)巨頭Ventas（NYSE: VTR）也不遜色。2024年，其老年住房業(yè)務NOI增長15%，入住率提升350個基點，全年FFO達3.15美元/股，同比增長5%。Ventas管理層直言，嬰兒潮一代正在“改寫?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)的規(guī)則”，而這一趨勢，也推動公司進入了前所未有的增長期。
除了這兩家巨頭，其他醫(yī)療保健REITs也紛紛交出亮眼成績單：Omega Healthcare（OHI）2024年第四季度完成4.4億美元并購，進一步擴大養(yǎng)老護理組合；National Health Investors（NHI）老年住房組合NOI同比增長30.4%，核心驅(qū)動力正是入住率的持續(xù)提升；Sabra Health Care（SBRA）則通過收購優(yōu)質(zhì)新項目，實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模的穩(wěn)步擴張。
股價層面，這些公司的表現(xiàn)更是令人矚目。Welltower公布2024年業(yè)績后，股價創(chuàng)下52周新高；Ventas股價穩(wěn)步上揚，持續(xù)反映市場對其未來增長的堅定信心。截至2026年2月10日，這些公司自2020年疫情低點以來的漲幅，更是凸顯了行業(yè)的成長潛力：
Welltower從28.01美元漲到200.84美元，漲幅617%；Ventas從13.47美元漲到83.90美元，漲幅523%；Omega Healthcare從9.13美元漲到45.44美元，漲幅398%；National Health Investors從16.10美元漲到86.22美元，漲幅436%；Sabra Health Care從4.55美元漲到19.15美元，漲幅321%。
資本市場的狂熱，從來都不是盲目跟風，而是對一個確定性趨勢的投票——嬰兒潮一代的高齡化，不是短期風口，而是持續(xù)20年以上的長期紅利，而養(yǎng)老社區(qū)，正是承接這一紅利的核心載體。
隱憂浮現(xiàn)：供應跟不上需求，37萬套缺口背后的挑戰(zhàn)
但熱潮之下，隱憂已然浮現(xiàn)。當前美國養(yǎng)老社區(qū)市場最核心的矛盾，莫過于“需求井噴”與“供應停滯”的嚴重失衡——一邊是嬰兒潮一代帶來的剛性需求持續(xù)爆發(fā)，一邊是養(yǎng)老社區(qū)的供應增長陷入停滯，這種失衡，正在逐漸制約行業(yè)發(fā)展，也埋下了潛在的危機。
NIC報告顯示，2025年美國養(yǎng)老社區(qū)庫存年增長率僅0.7%-1%，創(chuàng)下歷史低點；僅第四季度，新增單元數(shù)只有1900個，遠低于市場的實際需求。
更嚴峻的是，養(yǎng)老社區(qū)的建設周期已延長至29個月，若建設速度無法加快，到2030年，美國養(yǎng)老社區(qū)將面臨37萬套的巨大缺口，入住率可能飆升至93%的歷史高位，“一床難求”的困境將進一步加劇。
更棘手的是，現(xiàn)有庫存還面臨嚴重的“老化”問題：44%的養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)運營超過25年，設施陳舊、服務滯后，亟需翻新升級，但目前行業(yè)翻新速度緩慢，進一步壓縮了有效供應，讓本就緊張的供需關(guān)系雪上加霜。
供應短缺帶來的最直接影響，就是中低收入老年人被“擠出”養(yǎng)老市場——當前新建的養(yǎng)老社區(qū)，大多瞄準高收入群體，定價偏高，而中低收入老人無力承擔高昂費用，只能面臨“想養(yǎng)老、住不起”“有需求、沒床位”的困境，養(yǎng)老公平性面臨嚴峻挑戰(zhàn)。
數(shù)據(jù)更能直觀反映供應短缺的嚴峻性：在NIC追蹤的140個都市區(qū)中，超過一半沒有任何養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)項目；到2028年，行業(yè)需要新增20萬套住房才能勉強滿足需求，但截至2025年第三季度，在建住房僅有20034套，還比第一季度減少了1716套，建設進度嚴重滯后于需求增長。
按照目前的建設速度推算，到2030年，美國僅能新增19.1萬套養(yǎng)老住房，但市場實際需求高達56萬套——近37萬套的缺口，意味著成千上萬的美國老年人，將無法獲得優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老照護服務。業(yè)內(nèi)專家甚至預警，若這一矛盾無法緩解，未來幾年可能引發(fā)一場潛在的“老年住房短缺危機”。
很多人會問，開發(fā)商為何不加快建設，搶占這一長期紅利？答案很簡單：多重壓力疊加，導致養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)幾乎陷入“凍結(jié)”狀態(tài)，具體可歸結(jié)為四大核心原因：
第一，融資和利率壓力。美聯(lián)儲2022年以來持續(xù)維持高位利率，導致養(yǎng)老社區(qū)項目融資難度大幅加大、融資成本飆升，很多項目剛立項就因資金不足被否決，股權(quán)投資者也普遍持謹慎態(tài)度，不愿輕易進場。
第二，建設成本上漲。疫情遺留的供應鏈問題尚未完全解決，疊加建材價格上漲、勞動力工資提升、通脹壓力持續(xù)，讓新建養(yǎng)老社區(qū)項目的“性價比”大幅下降，尤其是利潤空間有限的中端市場，開發(fā)商更是不敢輕易投入。
第三，勞動力短缺。建筑工人和養(yǎng)老社區(qū)運營人員雙雙不足：建筑工人短缺拖慢建設進度、增加建設成本；運營人員短缺則影響社區(qū)服務質(zhì)量，而疫情后行業(yè)招聘難度加大，進一步延緩了開發(fā)和運營步伐。
第四，監(jiān)管和經(jīng)濟不確定性。養(yǎng)老行業(yè)監(jiān)管嚴格，復雜的監(jiān)管要求增加了項目開發(fā)和運營的難度；同時，潛在的經(jīng)濟衰退風險，讓投資者不敢貿(mào)然出手——2023-2025年，養(yǎng)老社區(qū)建設開始率，甚至降到了2009年金融危機時的水平，足見行業(yè)開發(fā)的謹慎程度。
除此之外，冗長的審批流程也是重要制約因素——75%的養(yǎng)老住房項目，從破土動工到竣工需要近三年時間；而建筑貸款機構(gòu)對養(yǎng)老領(lǐng)域的謹慎態(tài)度，更是讓建設融資雪上加霜，即便2024年第一季度以來永久貸款額翻倍，也沒能解決建筑融資匱乏的核心問題。
供應受限，也間接影響了行業(yè)的盈利能力。目前，美國養(yǎng)老服務機構(gòu)的平均營業(yè)利潤率（息稅前利潤）約為14%-15%，略高于醫(yī)療保健和社會援助行業(yè)的11%，但整體仍處于中等水平，遠低于資本市場的預期。
業(yè)內(nèi)人士直言，如果不是供應短缺拖了后腿，憑借當前旺盛的需求，美國養(yǎng)老社區(qū)的市場表現(xiàn)會比現(xiàn)在更火爆。而未來，若美國利率重回下降通道，融資成本降低、開發(fā)商信心回升，養(yǎng)老社區(qū)建設大概率會進入加速期，屆時，建材、家居、智慧養(yǎng)老等相關(guān)B端領(lǐng)域，也將同步迎來巨大的需求紅利，形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同增長的格局。
終極邏輯：嬰兒潮一代的需求，才是這場浪潮的核心
梳理完美國養(yǎng)老社區(qū)的行業(yè)現(xiàn)狀、市場表現(xiàn)和潛在挑戰(zhàn)，我們不難發(fā)現(xiàn)一個核心邏輯：美國養(yǎng)老社區(qū)的18季連漲，從來都不是偶然，而是一場“人口結(jié)構(gòu)決定的必然”——所有的行業(yè)火爆、價格上漲、資本追捧，核心都圍繞著嬰兒潮一代的養(yǎng)老需求展開。
我們不妨再梳理一遍時間線，看清這場銀色浪潮的底層邏輯，更能理解其必然性：2021年，第一批嬰兒潮一代滿75歲，高齡照護需求開始初步釋放，疊加疫情影響消退，行業(yè)入住率觸底回升；2025年，他們正式滿80歲，進入高齡階段，高齡照護需求全面爆發(fā)，推動入住率持續(xù)攀升至89.1%，實現(xiàn)18季連漲；2026年及以后，越來越多嬰兒潮一代步入高齡，需求持續(xù)擴大，而供應短缺的矛盾還會進一步加劇，行業(yè)熱度將持續(xù)升溫。
NIC的數(shù)據(jù)，進一步印證了嬰兒潮一代的核心地位：目前美國約有100萬名居民住在輔助生活設施中，其中50%年齡在85歲以上，31%在75-84歲之間——這兩個年齡段，恰好是嬰兒潮一代的核心范圍，這意味著，嬰兒潮一代已經(jīng)成為養(yǎng)老社區(qū)的絕對主力，主導著行業(yè)的需求走向。
聯(lián)合國2019年人口報告的低生育率預測，更揭示了這一趨勢的長期性：2020-2050年，美國60-74歲低齡老人數(shù)量，會維持在5300萬-5900萬之間，變化不大；但75歲以上高齡老人，會從2300萬增長至4800萬，漲幅超過一倍。
也就是說，未來25年，美國銀發(fā)經(jīng)濟的增量，幾乎全部來自1946-1964年出生、2026年后逐步進入80歲+的嬰兒潮一代——他們的需求規(guī)模、需求結(jié)構(gòu)，將持續(xù)定義美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的走向，也將持續(xù)支撐養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)的長期增長。
而這群嬰兒潮一代，還有一個關(guān)鍵特點，也是支撐養(yǎng)老社區(qū)費用上漲、入住率高企的核心原因：財富占比高，支付能力更強。作為曾經(jīng)推動美國經(jīng)濟增長的核心力量，他們積累了可觀的財富，有足夠的實力為優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務買單，這也解釋了為何養(yǎng)老社區(qū)費用持續(xù)上漲，卻依然能保持高入住率。
當然，機遇背后，還有諸多亟待解決的挑戰(zhàn)：供應短缺的矛盾如何緩解？勞動力缺口如何填補？中低收入老年人的養(yǎng)老需求如何滿足？這些問題，沒有簡單的答案，也無法一蹴而就，但可以確定的是，誰能率先解決這些問題，誰就能在這場銀色浪潮中，抓住屬于自己的長期紅利，成為行業(yè)的領(lǐng)跑者。
